האמת על מחירי הנדל"ן

השקעות נדל"ן - היכרות

לפני ההתפוצצות המתוקשרת של בועת הדיור והתרסקות הנדל"ן בארה"ב וכתוצאה מכך שהחלו למדוד ברצינות בשנת 2007, נתוני מחירי דיור היסטוריים מן האיגוד הלאומי של מתווכים נראו כתומכים בתאוריה של עליית מחירים בלי סוף. כשבודקים את מחירי הדירות במשך השנים 1968 ועד 2004 ישנה הצבעה של עלייה שנתית ממוצעת של 6.4%, ללא ירידה יחידה בתקופת 36 השנים.



מה הנתונים אינם הציגו

לרוע מזלו של בעלי הבתים, 2004 היתה השנה האחרונה של מספרים אשר הראו צמיחה בריאה לפני שהשוק צנח בברוטליות. עד 2006, נתוני האיגוד הראו רק גידול של כ- 1%. אחרי זה, השווקים חוו ירידה חסרת תקדים. מבחינה לאומית, המחירים ירדו ב -2007 הם נפלו שוב בשנת 2008 ובכל זאת שוב בשנת 2009. עד אמצע 2010, מחירי הדירות נפלו בחזרה לשנת-2004 ברמות שהשוק קופא על שמריו. מה שהיה נראה במשך עשרות שנים כמו כרטיס בכיוון אחד והרווחים גדלו, נפל על ידי יותר מ -30% בתוך מספר שנים, על פי הנתונים של Standard & Poor.

לדף השקעות הנדל"ן בחו"ל באתר בנק נדל"ן לחצו כאן!

לדף הנדל"ן העסקי לחצו כאן!

ירידת מחירים משמעותית שקרתה בספר מקרים קבועים

עוד לפני שהמספרים החלו ללכת בדרך הלא הנכונה, נתוני מגמות מחיר המכירה סיפקו תמונה חלקית. האיגוד הלאומי של בוני הבית דיווח שגודל הבית הממוצע באמריקה היה 983 מ"ר בשנת 1950, 1,500 מ"ר בשנת 1970, ו 2349 מ"ר בשנת 2004. מגמה זו נמשכה גם במחצית הראשונה של שנות ה -2000, לאחר שזה החל לשקוע במקצת. עם הגודל של הבתים הלכה וגדלה האינפלציה והוסיפה את העלות חומרית בניין, זה רק הגיוני כי מחירי הבתים יעלו. אבל מה קורה אם האינפלציה היא בחשבון מחוץ לתמונה? התוצאה היא משהו בלתי צפוי לחלוטין. עוד לפני התרסקות הנדל"ן של שנות ה -2000 המאוחרות, מחירי הבתים ירדו בתדירות גבוהה ובאופן משמעותי. למעשה, מלחמת העולם הראשונה, השפל הגדול, מלחמת העולם השנייה, שנות ה-70 וה-80, כולם ראו תקופות של ירידת מחירים משמעותית. ירידות שהתרחשו על בסיס קבוע בנקודות אחרות גם כן. 

מבט מציאותי

נקודה חשובה נוספת שיש לקחת בחשבון בעת מסתכל הנדל"ן כהשקעה היא כי "ההשקעה" שלך לעולם לא תשתלם אלא אם אתה מוכר את זה. אז גם אם המגורים העיקריים שלך הוכפל ערך מאז שקנית אותו, מבחינה מעשית, זה כנראה רק אומר כי מיסוי המקרקעין שלך התייקר. כל הרווח שהחווה הוא רק רווח על נייר עד שאתה מוכר את הנכס. אם בחרת למכור ומקווים לרכוש בית אחר באותו האזור, לזכור כי מחירי דירות אחרות עלו מדי. כדי להזמין רווח באמת ממכירת שלך, סביר להניח שאתה צריך לעבור בבית קטן באותו אזור או לעזוב את השטח ולמצוא מקום יקר פחות לחיות.



אז, האם נדל"ן השקעה גרועה?

עד עכשיו אפשר לחשוב שאין ערך ברכישת דירה בתקווה שזה יעלה בערכו לאורך זמן. אמנם נכון כי לא סביר לראות רווחים ככל שאפשר להשקיע, אלא אם  מתכננים לגור באותו הבית כל החיים, או אם ישנה רכישה עם אסטרטגיית יציאה. ראשית, כדאי לשקול את הסיבה שקונים בית. אם התשובה היא "לחיות בו" אז צריך להפסיק לחשוב על רווחים והפסדים. אם התשובה היא "לעשות כסף" אז צריך להזין את העסקה עם אסטרטגיית יציאה. 
בשורה התחתונה