בעשור האחרון השקעות נדל"ן בחו"ל הפכו לדבר מן המניין גם עבור מי שלא מצוי בכיסו הון רב. הדרכים לבצע את ההשקעות הללו הן באופן ישיר או באמצעות חברות שמתמחות בהשקעות נדל"ן בעולם, כשלא מעט יזמים וחברות מציעים להשקיע סכומים של 40-50 אלף דולר, תמורת תשואה שתתקבל בעוד כמה שנים. אבל, בדרכם לההשקעה עליכם להיערך לביורוקרטיה הישראלית, ולהתכונן לבואה.
ביקור ראשון - מס הכנסה
לאחר שהחלטתם על ביצוע ההשקעה, תאלצו להעביר את סכום ההשקעה לחשבון הבנק של קרן ההשקעות בחו"ל, או לחשבון הבנק של החברה או היזם. לשם כך תדרשו ע"י הבנק, להמציא פטור מניכוי מס במקור. פטור מניכוי מס במקור מונפק על ידי פקיד השומה הרלוונטי לאחר שאתם מציגים בפניו פרטים על מטרתה של ההעברה הבנקאית. בשלב זה כדאי לכם להביא בחשבון שרשות המסים תבקש ממנו לפתוח תיק ברשויות המס. פתיחת תיק שכזה מחייבת אתכם להגיש דיווחים שנתיים, לשלם מקדמות מס בגין ההכנסה הצפויה, ואף להגיש הצהרת הון.
לעמוד השקעות נדל"ן בחו"ל באתר BankNadlan לחצו כאן
ביקור שני - חובת דיווח
כל תושב ישראלי מחויב להגיש דו"ח הכנסות, למעט חריגים הפטורים מכך. הפטור מהגשת דו"ח מכל מי שכל הכנסתם היא משכר בלבד, למעט אלה ששכרם עולה על התקרה הקבועה בתקנות, מתבטל ברגע שהנישום מחזיק נכס בחו"ל ששוויו עולה על כ-1.9 מיליון שקל, וזאת גם אם כל הכנסתו היא משכר בישראל שנוכה ממנה מס במקור כדין.
ביקור שלישי - דיווח במדינה הזרה
במקרים רבים, כמו לדוגמא בארה"ב, ישראלים המשקיעים בעזרת חברה זרה או שהשקיעו באותה חברה, חייבים לדווח לרשויות בארה"ב. לשם כך עליכם לקבל מספר מזהה (IBIN) ולמלא טופס עם הפרטים המלאים שלכם, כולל מדינת האזרחות שלכם. בתום כל שנה תדרשו להגיש דוח מס לרשויות המס בארה"ב, ולשם כך תדרשו, במקרים רבים, להיעזר במשרד רואי חשבון שמוכר לרשויות המס בארה"ב.
לעמוד השקעות נדל"ן בארה"ב באתר BankNadlan לחצו כאן
הכנסה חייבת
במקרים רבים תזכו לקבל עודף תזרימי שינבע מהכנסות שכר דירה של הדייר שלכם. לצורכי מס במדינה הזרה לאותו נישום נצמח הפסד לאור ניכוי ההוצאות והפחת. חישוב הרווח לצורכי מס במדינה הזרה שונה בתכלית מחישוב הרווח בישראל. הבדלים אלו עשויים לגרום לתוצאה שבה יהיה לכם הפסד במדינה אחת, ובמדינה אחרת תזכו לרווח שיחייב אתכם בתשלום מס. עליכם לדאוג לבחינת הפער הזה כל שנה, ולבצע את ההתאמות הנדרשות בדוחותיו למס.