שינוי ייעוד קרקע הוא נושא מרכזי בתחום של קרקעות להשקעה, וחשוב לדעת מה היא מדיניות הממשלה בנושא זה, ומה הם הפרמטרים המרכזיים לשינוי ייעוד קרקע.
|
ענבר|1.3.2015|13:14|2593 צפיות
|
|
העולם של נדל"ן להשקעה הוא תחום נרחב הכולל בתוכו מספר פלחים הדורשים התמחויות שונות. אחד התחומים שנחשבים למאוד אטרקטיביים אך גם מאוד מסוכנים הוא התחום של קרקעות להשקעה. בתחום זה, ישנם שני מודלים מרכזיים של השקעה: רכישת קרקע בעלת ייעוד לבנייה מסוג כלשהו, פרטית, עסקית או תעשייתית, מתוך הערכה שערך הקרקע נמוך יותר היום ממה שהוא צפוי להיות בעתיד. מודל זה דומה מאוד לתחומי השקעה אחרים בנדל"ן, ומבוסס על שיקולים ובדיקות מקדימות דומות.
המודל השני של קרקעות להשקעה
המודל השני הוא מודל של רכישת קרקע חקלאית שנחשבת לקרקע הזולה ביותר, מתוך הנחה שמתישהו בעתיד הקרוב, ניתן יהיה לשנות את ייעוד הקרקע לקרקע לבנייה, וליהנות מעלייה חדה בשווי הקרקע, מבלי שנדרשנו לבצע מהלך כלשהו כדי להשביח אותה ברמה הפיזית. מודל זה הוא מודל מאוד אטרקטיבי שעשוי לייצר תשואה גבוהה מאוד, ויחד עם זאת, גם מודל מאוד מסוכן הדורש התמחות גבוהה בתחום של שינוי ייעוד קרקע, הבנת מדיניות הייעוד בישראל, והבנה האלמנטים המשפיעים על החלטות שינוי ייעוד קרקע.
פרמטרים לבחינה בבחירת קרקע להשקעה
כך למשל, חשוב לבדוק האם קרקע חקלאית היא בבעלות פרטית ורשומה בטאבו, או שהיא נמצאת בתנאים של החכרת מדינה. כאשר הקרקע מוחכרת על ידי המדינה, היא תשוב לידיה במקרה של שינוי ייעוד. עניין נוסף שצריך לבדוק הוא ההופעה של אותה קרקע בתמ"א 35. תמ"א 35 יכולה לתת לכם מושג לגבי האופן בו מתייחסת המדינה לאותה הקרקע, והאם היא רואה את הקרקע עם פוטנציאל להפוך לקרקע לבנייה במשך הזמן. הופעה של הקרקע בתמ"א 35 יכולה לשפר מאוד את סיכויי התהליך של שינוי ייעוד.
מרחק הקרקע משטח עירוני מיושב
כל מי שעוסק בתחום של קרקעות להשקעה יודע שפרמטר חשוב נוסף הוא גם מיקום הקרקע, והקרבה שלה לשטח עירוני בנוי. ככל שהקרקע קרובה יותר לשטח עירוני כך סביר יותר שהיא תהפוך לקרקע לבנייה מתוך המגמה הברורה לייצר רצפי בנייה עירוניים, וסבירות נמוכה של שימור קרקעות חקלאיות באמצע שטח עירוני. את הכל צריך לבחון בצורה מקצועית ובסיוע איש מקצוע.