חפש ב:

האם נוסחת המס החדשה כבר מנפחת מחירים?

במשרד האוצר הציגו השבוע את הנוסחה החדשה שתציג את ערך הדירה ותהפוך, עם הזמן, לתו התקן שלפיו יחשבו את ערך הדירה. עם זאת, כעת נראה שבחלק מהאזורים, הנוסחה דווקא מעלה את מחירי הנכסים.

צוות בנק נדל"ן|15.9.2016|14:23|2376 צפיות

באוצר הציגו השבוע נוסחה שדרכה יהיה ניתן לאמוד את גובה המס שבעלי שלוש דירות ומעלה יידרשו לשלם, כאשר הכוונה העומדת מאחוריה היא שמחיר המס החדש יעמוד על תשלום חודשי של 1 אחד מערך הדירה או 18,000 ש"ח בשנה. אם זאת, האם נוסחת המס החדשה כבר מנפחת מחירים? הנוסחה החדשה, שנמצאת בדרך לאישור סופי במסגרת חוק ההסדרים החדש, יוצרת עיוותים אדירים לרעת בעלי הנכסים הממוקמים בפריפריה ודווקא מחזקת את העלי הנכסים באזורי הביקוש, שם היצע הדירות קטן עוד יותר. הדבר גורם לכך שבערי הפריפריה, הנוסחה מחשבת את מחירי הנכסים במחיר גבוהה ממה שמתרחש בשוק בפערים של עשרות אחוזים, והמס הנלווה אליה, למעשה עולה על הסכום האמיתי בשוק.

לעמוד דירות מקבלן באתר BankNadlan לחצו כאן



עליות מחירים של 100 אחוזים בממוצע בתשלום המס החדש
הסטיות במחירים מתרחשות כאמור, בעיקר באזורי הפריפריה כשבדימונה נמצאה הסטייה הגבוה ביותר כאשר דירת 90 מ”ר שנמכרה רק השנה ב־675 אלף ש"ח, זכתה להערכה מחודש ע"י הנוסחה ומחירה נאמד בכ-1.51 מיליון ש"ח. מדובר בהפרש של 123 אחוזים וכפועל יוצא מזה, המס אשר היה צריך לעמוד על 6,750 ש"ח, מזנק ל־15.1 אלף ש"ח. לוד התמקמה במקום השני כשחישוב מחדש, נמצאה דירת 72 מ"ר בשכונת רסקו, שנרכשה השנה ב־765 אלף ש"ח בלבד, מקבלת הערכה מחודשת ונאמדת כעת ב-1.44 מיליון ש"ח וממס של 7,650 ש"ח בשנה, בעלי הדירה ישלמו כעת 14,400 ש"ח, פער של 89 אחוזים. בעפולה התגלו פערים של 80 אחוזים בשווי הדירות ומסתבר שכך קרה גם בערי פריפריה אחרות, אך הנתון המפתיע עוד יותר, הוא שדווקא במרכז, באזורי הביקוש הגדולים ביותר ואיפה ששר האוצר באמת רוצה לשחרר את דירות המשקיעים, השפעתה של הנוסחה החדשה אינה חזקה במיוחד.

לעמוד נדל"ן עסקי באתר BankNadlan לחצו כאן

בת"א יוכלו לגלגל את המס לשוכרים
התזכיר של החוק כלל נוסחה מורכבת הנשענת על שלושה פרמטרים: דירוג הסוציו־אקונומי של היישוב, דירוג הפריפריה שבוחן את המרחק מתל אביב ואת הנגישות למרכז ושטח הדירה במ”ר. כך, דירה שנבדקה בשכונת פלורנטין שמחירה עומד על 2.1 מיליון ש"ח, מקבלת העלאה של 380 אלף ש"ח ומזנקת ל־2.48 מיליון ש"ח, אך מדובר בהערכה חסרת חשיבות שכן בשני המחירים הדירה חצתה את גבול המס, ומשקיע הנדל"ן התל־אביבי ישלם פחות מאחוז משווי הדירה. זאת ועוד, דווקא במרכז, בעלי הדירות יוכלו להעביר את המס אל עבר שוכרי הדירות משום שיהיה מדובר בשינוי קל שכן הנוסחה לא מחשבת את שנת הבנייה, איכותה, או מיקום הדירה.

זקוקים לעזרה בתחום הנדל"ן?
היועצים המומחים שלנו כאן כדי לעזור לכם
בחרו תחום
מלאו פרטים
קבלו הצעות
או התקשרו 03-3727764 וקבלו מענה מיידי

הפרמטר השלישי אינו זהה בין רשות לרשות
כמו-כן, ישנו עיוות נוסף המתחבא בפרמטר שטח הדירה, כפי שמופיע בחיוב הארנונה. הבעיה הנוצרת כאן היא שבישראל, כל רשות מקומית רושמת בצורה שונה את חישובי הארנונה והתעריפים משתנים בין הרשויות. בת"א לדוגמא, חישוב שטח הדירה נעשה לפי שיטת “נטו־נטו” בה מחשבים רק את פנים הדירה והמרפסות לארנונה, ללא שטחים משותפים או קירות פנימיים וחיצוניים. בראשל"צ, חישוב השטח והארנונה נעשה בשיטת “ברוטו־ברוטו”, בה מחשבים את כל החלקים בנכס, כולל קירות החיצוניים. לבסוף, ישנם ערים שלא מחייבות על מרתפי חניה ויש כאלה שמחייבות לפי שטח משותף וכו' כך שבמקרים מסוימים הפער יכול להגיע עד ל-20 אחוזים ביישובים החלשים, וזה יקרה על חשבון המשקיעים.

אהבת את הכתבה? קרא גם את:
טיפים לעיצוב משרד נדל״ן
אנשי נדל״ן יכולים לעצב לעצמם משרד נפלא. עיצוב פנים יעיל יכול לשנות את החלל, להשפיע על הלקוחות, ולצבוע את העסק באווירה הטובה ביותר.
קרא את הכתבה

עסקאות נדל"ן המלוות בייעוץ מדויק
קרא את הכתבה

מה צריך לדעת על בדיקת מבנים?
אם אתם עומדים לרכוש נכס וכבר עברתם שלבים שונים של ייעוץ משכנתאות, אתם כנראה לקראת הצורך בבדיקת מבנים. מה יהיה עליכם לבדוק ובמי צריך להסתייע? אין ספק שכדאי לדעת מראש ולהכין תוכנית עבודה ברורה. נסביר.
קרא את הכתבה

הוספת תגובה
תגובות הגולשים
חברות בניה מובילות
צור עימנו קשר           03-3727764
הגדרות נגישות