באוצר הציגו השבוע נוסחה שדרכה יהיה ניתן לאמוד את גובה המס שבעלי שלוש דירות ומעלה יידרשו לשלם, כאשר הכוונה העומדת מאחוריה היא שמחיר המס החדש יעמוד על תשלום חודשי של 1 אחד מערך הדירה או 18,000 ש"ח בשנה. אם זאת, האם נוסחת המס החדשה כבר מנפחת מחירים? הנוסחה החדשה, שנמצאת בדרך לאישור סופי במסגרת חוק ההסדרים החדש, יוצרת עיוותים אדירים לרעת בעלי הנכסים הממוקמים בפריפריה ודווקא מחזקת את העלי הנכסים באזורי הביקוש, שם היצע הדירות קטן עוד יותר. הדבר גורם לכך שבערי הפריפריה, הנוסחה מחשבת את מחירי הנכסים במחיר גבוהה ממה שמתרחש בשוק בפערים של עשרות אחוזים, והמס הנלווה אליה, למעשה עולה על הסכום האמיתי בשוק.
לעמוד דירות מקבלן באתר BankNadlan לחצו כאן
עליות מחירים של 100 אחוזים בממוצע בתשלום המס החדש
הסטיות במחירים מתרחשות כאמור, בעיקר באזורי הפריפריה כשבדימונה נמצאה הסטייה הגבוה ביותר כאשר דירת 90 מ”ר שנמכרה רק השנה ב־675 אלף ש"ח, זכתה להערכה מחודש ע"י הנוסחה ומחירה נאמד בכ-1.51 מיליון ש"ח. מדובר בהפרש של 123 אחוזים וכפועל יוצא מזה, המס אשר היה צריך לעמוד על 6,750 ש"ח, מזנק ל־15.1 אלף ש"ח. לוד התמקמה במקום השני כשחישוב מחדש, נמצאה דירת 72 מ"ר בשכונת רסקו, שנרכשה השנה ב־765 אלף ש"ח בלבד, מקבלת הערכה מחודשת ונאמדת כעת ב-1.44 מיליון ש"ח וממס של 7,650 ש"ח בשנה, בעלי הדירה ישלמו כעת 14,400 ש"ח, פער של 89 אחוזים. בעפולה התגלו פערים של 80 אחוזים בשווי הדירות ומסתבר שכך קרה גם בערי פריפריה אחרות, אך הנתון המפתיע עוד יותר, הוא שדווקא במרכז, באזורי הביקוש הגדולים ביותר ואיפה ששר האוצר באמת רוצה לשחרר את דירות המשקיעים, השפעתה של הנוסחה החדשה אינה חזקה במיוחד.
לעמוד נדל"ן עסקי באתר BankNadlan לחצו כאן
בת"א יוכלו לגלגל את המס לשוכרים
התזכיר של החוק כלל נוסחה מורכבת הנשענת על שלושה פרמטרים: דירוג הסוציו־אקונומי של היישוב, דירוג הפריפריה שבוחן את המרחק מתל אביב ואת הנגישות למרכז ושטח הדירה במ”ר. כך, דירה שנבדקה בשכונת פלורנטין שמחירה עומד על 2.1 מיליון ש"ח, מקבלת העלאה של 380 אלף ש"ח ומזנקת ל־2.48 מיליון ש"ח, אך מדובר בהערכה חסרת חשיבות שכן בשני המחירים הדירה חצתה את גבול המס, ומשקיע הנדל"ן התל־אביבי ישלם פחות מאחוז משווי הדירה. זאת ועוד, דווקא במרכז, בעלי הדירות יוכלו להעביר את המס אל עבר שוכרי הדירות משום שיהיה מדובר בשינוי קל שכן הנוסחה לא מחשבת את שנת הבנייה, איכותה, או מיקום הדירה.