בשוק הנדל"ן ישנם מספר דרכים שונות להעריך נכסים. בכתבה זו נתמקד בשלושת השיטות העיקריות שבהן משתמשים.
|
אורון איצקוביץ'|11.11.2015|11:23|3873 צפיות
|
|
ערך הנכסים הוא הבסיס לשוק הנדל"ן, רק לאחר קביעה זו המשקיעים, הרוכשים והמוכרים מקבלים את המידע לקבלת ההחלטות שלהם. קביעת ערך הנדל"ן נעשית ע"י שמאי מקרקעין אשר משתמשים בכמה שיטות דרכם אפשר להעריך מהו רמת האטרקטיביות של הנכס והשווי המוערך של העסקה. רוב שמאי המקרקעין משתמשים ביותר משלושת השיטות שעליהן נרחיב במאמר זה, אך למען צבירת המידע והידע שלכם, נסביר לכם תחילה על שלושת השיטות המובילות.
הערכות הנכסים חייבות להיות מדויקות עד כמה שאפשר
שיטת העלות
שיטה זו למעשה מעריכה את עלות הקמת המבנה. כאשר הכוונה היא לדעת את רמת הכדאיות של הקבלן לבנות בקרקע הספציפית, מהן העלויות המשוערות של הקמת המבנה וערך הקרקע. לבסוף מעריכים את כל הסכום הנ"ל מול מגנה זהה במקום אחר ומשווים את התוצאות. כך יכולים לשער כמה רוכשים פוטנציאלים הקבלן יוכל למשוך ומעלויות אלו מפחיתים שינויים העתידים להתרחש בשוק הנדל"ן, בלאי שייגרם למבנה בזמן הבנייה ויצריך תיקונים ועוד.
לעמוד המבצעים באתר Banknadlan לחצו כאן
שיטת היוון
שיטה זו מדגישה את כמות ההכנסות העתידיות הצפויות להתקבל מהנכס או הקמת המבנה. לאחר מכן, משתמשים בהערכת הרווח על מנת לקבוע את שווי הנכס כיום כשבמסגרת החישובים לוקחים בחשבון את הריביות המשתנות. לשיטה זו יש חשיבות מכרעת באיסוף הנתונים והמידע הרלוונטיים לשוק הנדל"ן בכדי שיוכלו להעריך את הצפי ביום המכירה עצמו. הערכה זו מתבססת על השוואה בין התשואה האפשרית ממכירת הנכס בעתיד לעומת הרווח שאפשר לקבל ממנו בהווה.
שיטת ההשוואה
השוואה לנכסים אחרים. שיטה זו בעצם משווה את הנכס המדובר לנכסים אחרים הדומים לו כמה שאפשר. לצערנו, אין נכסים הדומים זה לזה ותמיד יהיו מרכיבים שונים כמו מיקום, אופי הנכס, במידה ואלה קרקעות אז בשלבי התקדמות האישורים לבנייה, הזמן בה הוא מוצע למכירה ואופי השוק בזמן הנתון. לכן מנסים להעריך עד כמה שניתן את ההבדלים בין הנכסים ולאחר שמפחיתים אותם משווים ובמצעים את הבדיקה. שיטה זו למעשה היא שיטה שכולנו משתמשים בה כמעט בכל יום כשאנחנו רוכשים מוצרי חשמל וכדומה ולמעשה משווים את המוצר בין החנויות, או את התקדמות הגרסא שלו.
|
|
7 טיפים שצריך לבדוק לפני ששוכרים מנוף
|
|
בעידן דינמי ועתיר שינויים, גם פרויקטים נדל"ניים צריכים להיות רווחיים. במקום להשקיע עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים ברכישת מנוף שלעתים רבות, משמש אתכם למספר פרויקטים בודדים, שירותי השכרת מנופים חוסכים את הצורך בתחזוקה השוטפת ובעלויות הנלוות. לפניכם 7 טיפים חיוניים לפני שכירת מנוף.
|
|
קרא את הכתבה
|