מאז ההתפוצצות הפרשות של ענבל אור וחברת אדמה, נדמה שכעת, רוכשים רבים חוששים לסמוך על כל חברה שעומדת מולם והביקורת העיקרית שמופנית היא כנגד רואי החשבון, עורכי הדין ושמאי המקרקעין שחברות רבות משתמשות בשירותם כדי להציג את המחיר הראשוני, הנקרא "דוח האפס", ומהי מידת אחריותם בתוכנית הכלכלית כשברוב המקרים המחירים עולים ככל שהפרויקט מתקדם. דוח אפס מתבסס על מצב הנכס וכולל את עלויות הבנייה הצפויות והוא זה שמוגש לבנקים במטרה לקבל את הליווי הפיננסי שעל בסיסו, מציגים מארגני קבוצות רכישה לרוכשים את הנתונים אודות העלויות הצפויות בדירות החדשות שעתידות להיבנות.
הקבוצה עלולה להציג מצג שווא
בשנת 2009 אורגנה קבוצת רכישה, ע"י חברת גיאות נדל"ן, לרכוש מגרש ברחוב עין הקורא 13 באזור התחנה המרכזית הישנה בתל אביב. המגרש נרכש תמורת 4.7 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ, אך בשנת 2011 הגישו 14 חברי הקבוצה תביעה נגד החברה המארגנת בסך 5.7 מיליון ש"ח, בשל העובדה שהם הונו להצטרפות על סמך מצגי שווא של המארגנים. לדבריהם עלויות הבנייה הישירות היו גבוהות בלמעלה מ-75% מהעלות שהוצגה והיתרי הבנייה התקבלו באיחור של שנה ושמונה חודשים מהמועד לו התחייבנו הנתבעים. התביעה הראתה כי בדוח האפס, עלויות הבנייה היו צפויות להסתכם ב-6 מיליון ש"ח כולל מע"מ. אך בפועל, לאחר שהתקבלו ההצעות הסתבר שהמחיר הממוצע שלהם הסתכם ב-11.5 מיליון ש"ח. בסופו של דבר הסתבר, כי בדוח האפס לא תומחרו מכפילי החניות ומעלון, הנאמדים במאות אלפי שקלים.
לעמוד דירות חדשות מקבלן באתר BankNadlan לחצו כאן
המארגנים וחברת הביצוע קיבלו את אישורי המימון הבנקאים
בכתב ההגנה שהגישה חברת גאות נדל"ן נטען כי מארגני הקבוצה שכרו את שירותי פז כלכלה והנדסה לבצע עבורם את הערכת הכדאיות של הפרויקט, תגייס עבורם מימון בנקאי ותכין את דוח אפס עבור חבריה. למיטב ידיעתם של המארגנים היה זה אחד ממשרדי השמאות המובילים על הבנקים בישראל ואף הומלץ ע"י מחלקת הליווי של בנק דיסקונט למשכנתאות. מחברת הביצוע הוצהר כי במסגרת ההסכם בוצע אומדן ראשוני של עלויות הבנייה הצפויות בהתאם לתכנון המקורי ולפי המפרט שהועבר לה ע"י גאות נדל"ן, וזמן התחלתו של בניית הפרויקט. המחירים בדו"ח תואמו לפי מחירי השוק המקובלים באותו מועד, ואין להאשימם שהוא נתון לשינויים בשל תנודת המחירים בענף הבנייה.