הדירה הפופולארית ביותר בשוק הנדל"ן הישראלי היא דירת 4 חדרים. זוגות צעירים ומשפחות בתחילת הדרך מבקשות לרכוש דירות 4 חדרים מהסיבה הפשוטה שהן זולות מדירות 5 חדרים. נשמע הגיוני. אך כשמתחילים להכיר את שוק הנדל"ן אפשר לגלות מקומות בהם דירות 5 חדרים יהיו זולות יותר.
תורת המטר הרבוע
כשמתחילים לבצע את החישוב, ניתן לגלות כי דירה ששטחה הבנוי גדול יותר, מחיר המ"ר יהיה נמוך יותר. הכוונה היא שיותר משתלם לקנות דירה גדולה שכן אז הרוכש מקבל יותר בתמורה אשר לא מחושבת לפי הדירה הקטנה יותר. ישנם שלושה גורמים עיקריים המייקרים את מחיר הדירה למ"ר בדירות קטנות לעומת המחיר למ"ר בדירות גדולות. הגורם ראשון מתקשר לממ"דים, מטבחים והשטחים הרטובים בדירה, שעלות בנייתם גבוהה יותר משאר חדרי הדירה. בדירה קטנה עלות הבנייה מתחלקת על פחות שטח, וכך המחיר למ"ר גבוה יותר. הגורם השני קשור לשטחי הציבור בבנייני מגורים, שהם פחות או יותר זהים בגודלם בלי קשר לגודל הדירות בבניין. השלישי, עלויות כל ההוצאות הנלוות – תכנון, פיקוח, שיווק וכדומה – מתחלקות על שטח קטן יותר, ולכן בחישוב למ"ר הינן גבוהות יותר.
צריך לחפש את ההבדלים
הפער באחוזים בין המחיר למ"ר בדירת 4 חדרים לעומת בדירת 5 חדרים באותו פרויקט, מתרחש בפעמים שונות מהפנייה לקהלי יעד שונים. לדוגמא, מתחמי מגורים גדולים פונים בשלב השיווק הראשון לקהל הזוגות הצעירים, ומציעים דירות 4 חדרים במחירי פריסייל המתאימים במיוחד לקהל זה. המחיר למ"ר בדירות אלה נמוך יחסית למחיר השוק, והפער מול המחיר למ"ר בדירת 5 חדרים גדל אוטומטית. לעומתם, שיווק פרויקטים חדשים הפזורים ברחבי הערים פונה לרוב למשפרי דיור או מצמצמי דיור, תושבי האזור, ולכן פער המחירים למ"ר קטן יותר.