עד השנה, חוק המכר היה מוטה לטובת הקבלנים שיכלו להפעיל לחץ על הרוכשים ולגרום להם להוציא יותר מכספם. אך בתחילת ינואר נכנס לתוקפו התיקון שמנסה לקבוע כיצד אמורה להתבצע העסקה ומהם הפרטים שחייבים להיות בכל חוזה. על כך בכתבה הבאה.
|
אורון איצקוביץ'|18.8.2015|10:35|4032 צפיות
|
|
בינואר 2015, נכנס לתוקפו תיקון 7 לחוק המכר, אשר שינה את צורת העסקאות בקניית דירה מקבלן. הדבר נוצר כדי לקבוע בצורה ברורה, כיצד יש לבצע עסקאות רכישת דירה ולמנוע מהקבלנים לנצל את כוחם על חשבון הרוכש.
אך עדיין, ברוב המקרים לרוכש הממוצע, אין את הידע כדי לדעת האם החוזים שמוצעים להם, אכן פועלים לפי חוק המכר או שהאפשרות להוזלה במחיר על חשבון תנאים "עגלגלים" בהסכם יכולים לבלבל כל רוכש. לכן, כשאתם מעוניינים לבצע רכישה מקבלן, חשוב שתשכרו עו"ד מטעמכם שיוכל לברר האם החוזה המוגש לכם תקין לפי החוק והאם המחיר שאתם נדרשים לשלם, אינו איזשהו לחץ לא חוקי מטעמו של הקבלן. במידה ואתם מעוניינים להיות חלק פעיל מבדיקות העו"ד שלכם, אלה הן עשרת הבדיקות העיקריות שצריך לבצע.
בדיקה מקיפה יכולה להגן עליך ולשמור על הזכויות שלך
1. תשלומי מיסים- צריך לברר שאין חוב מס על הקרקע משום שבמקרים כאלו, הרוכש לא יוכל לקנות את הדירה עפי חוק ולכן העו"ד אמור לקבל לידיו אישורי מס ו"טופס 50" המעיד שהקבלן משלם מס הכנסה. בנוסף, יש לוודא שהרוכש לא ישלם מיסי אגרה וכדומה כשקונים קרקע או משבחים אותה ובעצם המיסים היחידים שחלים עליו הם מס רכישה.
2. ערבות בנקאית- יש לוודא שהרוכש מקבל ערבות בנקאית מהקבלן כדי להוכיח שהקבלן לא מסכן את עצמו ואת הרוכש בפרויקט שעלול לצאת משליטה.
3. שינויים ותוספות- בדרך כלל, הרוכש מעוניין לבצע כמה שינויים בדירה שהקבלן מציע וחשוב לוודא שכל שינוי מופיע בהסכם כולל המחיר שהרוכש יידרש לשלם.
4. רישום הדירה- לעיתים, רישום הדירה עלולה להתארך ולהיסחב לכן חשוב לוודא שישנם תאריכים מסומנים בהסכם ובמידה והרישום מתארך מעבר למצופה זה יכול להיחשב כהפרת חוזה.
5. שכר טירחה- לאחר תיקון חוק המכר שנעשה לאחרונה, שכר הטירחה של העו"ד עומד על 5000 ש"ח ויש לוודא שלא מוסיפים לכם סעיפים בחוזה כדוגמת דמי מפתח, רישום וכו'.
לעמוד חברות הבנייה באתר Banknadlan לחצו כאן
6. מקרקעין- יש לוודא שלקבלן יש את כל הזכויות והאישורים לבנות על הקרקע. אפשר גם לבדוק זאת ברשות מקרקעי ישראל.
7. היתרי בנייה- ווידוא היתרי הבנייה הוא עניין ברור ואין אדם שאינו רוצה לקבל אישורים לכך. במידה והקבלן עדיין לא קיבל את כל האישורים, חשוב להוסיף לחוזה הסעיף בו נקבע עד מתי חובתו של הקבלן לאסוף את כל האישורים ובמידה ולא יוכל לעשות זאת, הרוכש יוכל לבטל את ההסכם ללא קנס.
8. הקבלן המבצע- חשוב לבדוק שהקבלן המבצע רשום ב"פנקס הקבלנים" ומדובר בקבלן מוכח אשר עובד עם חברה יזמית כדי לוודא שמדובר בקבלן עם רקע וניסיון.
9. מועד המסירה- סעיף זה תמיד יוצר בעיות משום שקבלנים רבים אינם מעוניינים שיופיע. חשוב לאשר תאריך בו מכל סיבה שהיא והקבלן מאחר במסיקת הדירה, הרוכש יוכל או לבטל את ההסכם או לקבל פיצוי על ההמתנה.
10. אישור חריגה- קבלנים רבים משתמשים בכספי הרוכשים כדי שיוכלו להמשיך לבצע את בניית הדירות. אך חשוב להוסיף סעיף אשר מראה שכשהקבלן משעבד את הקרקע לבנק לזמן הקנייה, אין הוא מוסיף לשיעבוד את הסכום של הרוכש וכספו נחשב חריג רק לאישור השיעבוד מהבנק. את האישור צריך לקבל מהבנק עצמו.