משבר המשכנתאות (נקרא משבר "הסאבפריים") שקרה בארה"ב יצר פתח להשקעה בנדלן בחו"ל. המשבר התפתח כשאזרחים רבים לקחו הלוואות גדולות מדי מהבנקים, שמצידם אישרו אותם ללא בדיקה רציניות, ונוצר מצב בו אזרחים לא יכלו להחזיר אותם. הדבר גרר מצב שבו הבנקים קיבלו בעלות על אותם בתים ומי שמוכן להשקיע, יכול לקנות את אותן הדירות במחיר נמוך מהשוק (עקב עודף דירות שיש לבנקים) ובריביות נמוכות. אבל לפני שאתם טסים לקנות את בית חלומותיכם או את ההשקעה הבאה שלכם, הנה 10 טיפים מועילים לפני שאתם מצטרפים לעגלה:
כדי להיכנס לעמוד דירות מקבלן לחצו כאן
1. מיסוי הכנסות שוטפות בישראל- בישראל ישנו מס גם על הכנסות המגיעות מחוץ למדינה ובו נקבעו שני מנגנונים לתשלום המס: מס מופחת- בשיעור של 15% משכר הדירה, ללא זכות לניכוי הוצאות הכרוכות בהחזקת הדירה. מס שולי- מס בסך של 50% שמחושב מהמשכורת הגבוהה באותה שנה. במסלול זה ניתן לנכות הוצאות שוטפות שהוצאו בייצור ההכנסה, כולל הוצאות פחת.
2. מיסוי הכנסות שוטפות- בארה"ב ישנם תשלומי מס מדינתי ומס עירוני שמצטרפים למס הפדראלי הגבוהה שעלול ליצור חובות מס גבוהות מהמשוער. מצד שני חשוב לזכור שישנה אפשרות לנכות הוצאות שונות כגוןפחת, משכנתא וכו' שיכול להשפיע על ההוצאה.
3. מיסוי רווחי הון- בארה"ב המס מחושב לפי לפי האיזור בו נמצא הנכס וייתכן שבמדינות מסויימות המס יהיה גבוהה יותר. מנגד, יש אפשרות להפחית את המיסוי עם הזמן ובצורת האחזקה שלו. כאשר מחזיקים נכס לתווך ארוך ישנו מס בשיעור של 15% בלבד.
4. אופן אחזקת הנכס- ישנן שתי אפשרויות לאחזקת נכס: הראשונה היא כאזרח זר שעליו מוטלות מלוא המיסוי. האפשרות השנייה היא דרך חברה מקומית שהיתרון שלה הוא הוא הפחתה של המס בעת מכירת הנכס.
5. מימון הרכישה- הרכישה יכולה להתבצע באמצעות הון עצמי או מימון זר. כשהשני מלווה בדרך כלל בריבית אך היתרון שלו הוא בהפחתת המס.
6. אמנות מס- ישראל חתמה עם ארה"ב על אמנת מס כדי למנוע כפל מס לאזרחים שמעוניינים להשקיע. במקרה זה, צריך לוודא שהדבר מבוצע במידה ותעשו זאת דרך חברה מקשרת.
7. מס עיזבון- מדובר על מס הירושה שאנו מכירים. כך שצריך לוודא שדואגים למניעת כפל המס שיכול בישראל גם ככה.
8. הקטנת הכנסות- במדינה כמו ארה"ב ישנן מדינות שעלולות להפתיע את הרוכשים עם מיסים "לא מוכרים". לכן, כדי להימנע מכך אפשר לוודא שהחברות המבצעות את העסקה בשבילכם, רשומות במדינה שבה המס נמוך יותר.
9. גמישות- תמיד צרך לוודא שבכל עסקה שאתם חותמים עליה, סעיף היציאה מהחוזה, או צירופו של משקיע נוסף לא יוסיפו תשלומי מס מיותרים.
10. חברות ביניים- הדרך המקורית להשקע בנדל"ן בחו"ל היא דרך חברה במדינה שלישית אשר בה המיסים נמוכים יותר וכאשר אתם מבצעים את הרכישה, כך אתםן מועים מעצמכם את המס הגבוה. אך צריך לזכור שבמצב כזה ישנם לא מעט פרוצדורות כגון אחזקת משרד ואנשים שיתפעלו אותו (לפחות מנהל ומזכירות) וכמובן הכנת דוחות מס לרשויות באופן עצמאי. צריך לוודא שהעלויות על חברת ביניים לא עולות על עלויות המס.